NRW: Fragen und Antworten für Immobilieneigentümer und Bauherren | Teil III

In Nordrhein-Westfalen trat am 1.April 2013 eine Gesetzesänderung in der Landesbauordnung in Kraft, die Eigentümern und Bauherren die Verpflichtung auferlegt, in jedem Haushalt einen Rauchwarnmelder zu installieren. § 49 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (kurz BauO NRW) ist mit Wirkung ab dem 1. April 2013 um einen Absatz 7 ergänzt worden, der folgenden Wortlaut hat:

  • Satz 1: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
  • Satz 2: Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
  • Satz 3: Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.
  • Satz4: Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

7. Was heißt das praktisch vor und nach dem Stichtag des 31.03.2013?

Aus den vorstehenden Ausführungen ergeben sich folgende Erkenntnisse: Die in § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW enthaltene Regelung, wonach die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder der unmittelbare Besitzer sicherzustellen hat, gilt nicht für die Immobilien, bei denen der Eigentümer die Verpflichtung zur Wahrung der Betriebsbereitschaft bis zum 31. März 2013 ohnehin bereits übernommen hatte. Gerade mit diesem Ausschluss wollte der Gesetzgeber erreichen, dass bereits bestehende Wartungsverträge fortgeführt werden können.

Bei Immobilien, die nach dem 31. März 2013 an einen neuen Eigentümer verkauft werden, ist dem erwerbenden Eigentümer dringend zu empfehlen, sich bereits im Rahmen des Grundstückskaufes zu informieren, ob Rauchwarnmelder im Objekt bereits installiert sind und der Alteigentümer die Wahrung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern bis zum 31. März 2013 ggf. bereits selbst übernommen hatte.

Sofern bis zum Stichtag des 31. März 2013 Immobilienbestände erworben wurden, gilt die Übernahme der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft für ggf. noch zu verbauende Rauchwarnmelder auch bzgl. der Neubestände. Die bloße vertragliche Übernahme der Verpflichtung zur Wahrung der Betriebsbereitschaft durch den Eigentümer dürfte bei Auslegung des Sinn und Zweckes der Vorschrift ausreichend sein, um die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft beim Vermieter zu belassen, auch wenn die (bereits bestellten) Rauchwarnmelder noch nicht alle verbaut sind.

Unabhängig davon wird das Bundesrecht durch das Landesrecht ohnehin nicht berührt; insbesondere bleibt das Miet- und Haftungsrecht des BGB von der Neuregelung des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW gänzlich unberührt.

Bei verfassungskonformer Auslegung des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW scheint es nicht bloß möglich, sondern sogar geboten, dass Eigentümer auch in Bezug auf künftige Wohnimmobilien-Zukäufe allgemein die Übernahme der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder erklären können, wenn sie damit ihrer bundesrechtlich ohnehin vorhandenen Verkehrssicherungspflichten genügen wollen, die unabhängig vom Landesrecht bestehen. Selbst wenn nämlich die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht zwischen Vermieter und Mieter klar und eindeutig vereinbart worden ist, bleiben die Kontroll- und Überwachungspflichten ohnehin beim Eigentümer.

Um weitestgehend von der eigenen Haftung für den ordnungsgemäßen Betrieb und somit für die fachgerechte Wartung der Rauchwarnmelder entlastet zu sein, muss sich der Vermieter jedoch im Rahmen seiner vertraglichen Nebenpflichten während der Mietvertragslaufzeit kontrollieren, ob der Mieter die Wartung auch tatsächlich fachlich einwandfrei, also der DIN 14676 entsprechend, physisch und psychisch zuverlässig leisten kann und seiner Pflicht tatsächlich nachkommt. Auf diese Weise wird die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf fachlich unqualifizierte, alte, gebrechliche, physisch und/oder psychisch kranke sowie unzuverlässige Personen zu deren eigenem Schutz wirksam unterbunden.

Im Rahmen der ohnehin beim Eigentümer verbleibenden Kontroll- und Überwachungspflichten wird es insbesondere im Wohnungsbestand größerer Einheiten immer ein Bedürfnis geben, die Leistungen der Wartung durch einen zuverlässigen und anerkannten Fachdienstleister qualifiziert ausführen zu lassen, wenn nur auf diese Weise eine homogene Schutzlage für die Hausgemeinschaften zu wahren ist. In diesem Fall ist es ratsam, auf die rechtzeitige Information des Mieters und die Vertragsgestaltung mit dem Mieter zu achten. Mieter, die in neu erworbenen Immobilienbeständen wohnen, sollten darüber informiert werden, dass in naher Zukunft auch diese neu erworbenen Wohnungen, langjähriger Praxis entsprechend, mit Rauchwarnmeldern versorgt werden und für diese zukünftig zu installierenden Geräte, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft, auch für zukünftige Rauchwarnmelder-Inbetriebnahmen, übernommen worden sind.

8. Das „Outsourcing“ der Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten

Für einen Großvermieter mit mehreren zehntausend Mietparteien ist es organisatorisch und unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes oftmals kaum zu leisten, die bereits bundesgesetzlich bei ihm liegenden Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf die Wartung der Rauchwarnmelder selbst auszuführen; zumal der Vermieter durch § 556 Abs. 3 BGB dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterliegt.

Der Bundesgerichtshof hat daher in ständiger Rechtsprechung dem verkehrssicherungspflichtigen Eigentümer die Möglichkeit der weitestgehenden eigenen Haftungsentlastung eröffnet, indem der Eigentümer mit der Ausführung seiner Pflicht einen zuverlässigen ausgewiesenen Fachmann beauftragen darf (vgl. nur Bundesgerichtshof, Urt. v. 22.01.2008 – VI ZR 126/07). Das kann in Bezug auf die Verkehrssicherung der Rauchwarnmelder ein Elektromeister sein, eher aber noch der brandschutztechnische Fach-Dienstleister, der auch einen 24-Stunden-Notservice und eine geeignete Fachpersonalorganisation sowie entsprechend rechtssichere Nachweisverfahren bereithält.

Aus der bloßen Beauftragung eines solchen Fach-Dienstleisters ergibt sich aber nicht, dass der Eigentümer und Vermieter automatisch aus der Haftung entlassen ist. Es ist und bleibt, wie bei der vertraglichen Übertragung solcher Pflichten auf den Mieter, seine Aufgabe, das verkehrssichernde Unternehmen sorgfältig auszuwählen, dessen Zuverlässigkeit und fachliche Eignung zu prüfen, das Unternehmen zu instruieren und es zu überwachen. Verletzt er diese Pflicht, haftet er weiter unmittelbar neben dem Fachunternehmen.

Allerdings kann ein Fachunternehmen durch den Eigentümer und Vermieter leichter überwacht werden, als zehntausend einzelne Mietparteien; zumal das Fachunternehmen die erforderliche Zuverlässigkeit, Fachkunde und allgemeine Qualifikation recht einfach nachweisen kann. Wenn hingegen die Verkehrssicherung der Rauchwarnmelder dem Mieter übertragen wäre, der Mieter diese Pflicht vernachlässigt und sodann ein Schadensfall eintritt, hätte der Mieter trotzdem als Geschädigter in jenem Schadensfall das Recht, von seinem, die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Abs. 1 BGB tragenden Vermieter Schadenersatz zu verlangen. Der Mieter hätte allenfalls bei eigenem Mitverschulden eine Kürzung hinzunehmen.

Aufgrund allgemeiner zivilrechtlicher, mithin bundesgesetzlicher Bestimmungen (d. h. unabhängig von den Pflichten in Bezug auf Rauchwarnmelder nach Bauordnungsrecht) liegt die Verantwortung für den Einbau, die verkehrssichernde Wartung und Instandhaltung der Rauchwarnmelder weiterhin beim Eigentümer bzw. Vermieter. Denn dieser trägt die Verkehrssicherungspflicht, als dass aus der vermieteten Wohnung keine ohne weiteres vermeidbaren Gefahren für den Mieter ausgehen dürfen. Zusätzlich trifft den Eigentümer und Vermieter auch als Betreiber des Rauchwarnmelders die Verantwortung für dessen zuverlässigen Betrieb.

Auch wenn der Landesgesetzgeber die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft des Rauchwarnmelders, abweichend von der oben erläuterten bundesrechtlichen Regelung, dem unmittelbaren Besitzer der Wohnung auferlegt, bleibt die bundesgesetzlich begründete Verantwortung des Eigentümers und Vermieters für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft wegen des Vorranges des Bundesrechts gemäß Art. 31 GG verfassungsrechtlich unberührt.

Die landesrechtlich begründete Pflicht des unmittelbaren Besitzers tritt in diesem Fall lediglich selbständig neben die bundesgesetzlich begründete Pflicht des Eigentümers bzw. Vermieters. Diese ändert aber nichts daran, dass den Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für die Rauchwarnmelder trifft und er im Falle der Verletzung dieser Pflicht haftet.

9. Betriebskosten und Rauchwarnmelder

Im Rahmen der Einführung des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW in die Landesbauordnung von Nordrhein-Westfalen ist die Frage aufgeworfen worden, ob dies Auswirkungen auf die Umlagefähigkeit der Kosten für die Anschaffung, den Einbau, die Inbetriebnahme sowie die Aufwendungen zur Erhaltung der zuverlässigen Betriebsbereitschaft (Wartung, Instandhaltung etc.) der zu dem Einsatz von Rauchwarnmeldern in vermieteten Wohnungen aufkommenden Lieferungen und Leistungen hat?

Zur Beantwortung dieser Frage ist ein grundsätzlicher Exkurs nötig.

Die Anschaffung, der Einbau und die Inbetriebnahme von Rauchwarnmeldern können nach § 559 BGB als Modernisierung auf die Kalt-Miete einer Wohnung umgelegt werden.

Grundsätzlich können Eigentümer und Vermieter von Wohnimmobilien die erforderlichen Rauchwarnmelder nicht nur kaufen und so als Modernisierungsmaßnahme dem Mieter gegenüber geltend machen. Die führenden Rauchwarnmelder-Fachdienstleister bieten in Bezug auf die Gerätebereitstellung neben dem Kauf der Rauchwarnmelder in aller Regel auch die Vermietung der Geräte sowie Miet-Kauf- und Leasing-Optionen an, welche, wirtschaftlich betrachtet, im Vergleich zu der Einführung als Modernisierung einen alternativen und u. U. besseren Lösungsweg eröffnen, weil eine Modernisierung auf 10 Jahre nur einmalig umlagefähig ist, hingegen die Abrechnung einer Gerätemiete, analog zu der Umlage von Gerätemieten für Wärmezähler, fortlaufend und dauerhaft, also auch über den Rahmen von 10 Jahren hinaus, umlagefähig erscheinen. Ob eine Umstellung, nach Einführung der Rauchwarnmelder im Wege einer Modernisierungsmaßnahme, nach Ablauf von 10 Jahren und somit Ablauf der maximalen Nutzungsdauer, zwanglos auf den Gerätebereitstellungsweg der Gerätemiete möglich ist, ist – soweit ersichtlich – noch ungeklärt.

Die Installation von Rauchwarnmeldern stellt aufgrund der verbesserten Brandschutz- gegebenheiten, also dem gleichmäßigen nachhaltigen Schutz einer Hausgemeinschaft vor Brandgefahren, grundsätzlich aber auch zusätzlich, neben der Modernisierung eine Gebrauchswerterhöhung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB dar, deren Durchführung der Mieter nur bei Vorliegen einer für ihn nicht zumutbaren Härte verweigern kann. Ein solcher Härtegrund wird in der Praxis wohl nur im absoluten Ausnahmefall vorliegen.

Der Mieter muss dabei die Dispositionsbefugnis des Vermieters akzeptieren und kann nicht durch vorauseilenden Gehorsam und Einbau eigener Geräte letztlich in die Verwaltungspraxis des Vermieters eingreifen. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese gab dabei einem Vermieter Recht. Der Mieter musste den Einbau von Rauchwarnmeldern dulden, auch wenn er selbst bereits solche installiert hat. Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.02.2011 - 531 C 341/10; ebenso AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 13.06.2008 – 716c C 89/08; a. A. AG Hamburg-Altona, Urt. v. 07.09.2011 - 316 C 241/11). Demnach muss der Vermieter in gewissen Grenzen frei darin sein, darüber zu entscheiden, welcher Rauchwarnmelder durch wen - etwa ein vom Vermieter sorgfältig ausgesuchtes und beauftragtes Fachunternehmen - installiert wird. Damit ist keineswegs gesagt, dass die vom Mieter angebrachten Melder entfernt werden müssten.

Der Vermieter ist auch berechtigt, alle – unabhängig von der derzeitigen Nutzung – als Schlaf- und Kinderzimmer nutzbaren Räume mit Meldern auszustatten, um somit für den Fall der Raumumnutzung geeignete Vorkehrungen zum Schutz des Mieters zu treffen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen, die inzwischen als Bagatellmaßnahme gelten können, müssen auch nicht mit der üblichen Ankündigungsfrist geltend gemacht werden (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.02.2011 – 531 C 341/10).

Die regelmäßigen Wartungskosten für die eingebauten Rauchwarnmelder können dem Amtsgericht Potsdam zufolge auf die Betriebskosten jedenfalls dann umgelegt werden, wenn eine entsprechende Regelung (sog. „Öffnungsklausel“) im Mietvertrag für neue, z. B. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erstmals entstehende Wartungskosten besteht (AG Potsdam, Urt.v. 29.03.2007 – 26 C 287/06; so auch die Grundsatzentscheidungen des BGH, Urt. v. 07.04.2004 – VIII ZR 146/03 und VIII 167/03 „regelmäßig wiederkehrende Regenrinnenreinigungskosten als Betriebskosten“). Allerdings zeigt gerade die Entscheidung des Amtsgerichtes Potsdam, wie sehr es auf den konkreten und individuellen Mietvertrag ankommt. Wartungskosten für Rauchmelder können nämlich dem Amtsgericht Potsdam zufolge dann nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag nicht ausdrücklich aufgeführt worden sind. Unter Umständen kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, so dass das Fehlen einer ausdrücklichen Regelung im Einzelfall nicht schadet (BGH, 8. Zivilsenat, Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06).

Soweit der Mietvertrag keine Öffnungsklausel, sondern eine abschließende Aufzählung aller umlegbaren Betriebskosten enthält, kommt eine Umlegung der nach der Installation von Rauchwarnmeldern und deren Wartung durch den Vermieter anfallenden Betriebskosten erst nach einer entsprechenden (gemeinsamen) Änderung des Mietvertrages in Betracht. Vereinzelt haben Amts- und Landgerichte aber auch in solchen Vertragsgestaltungsfallen die Umlegbarkeit der Wartungskosten auf die Miet- Nebenkosten als möglich angesehen. Ob der Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Änderung des Mietvertrages hat, ist noch nicht entschieden.

Eine anteilige Umlegung der bei der Verkehrssicherung von Rauchwarnmeldern anfallenden Aufwendungen/Kosten zur Sicherung der Betriebsbereitschaft ist zudem (auch) denkbar, wenn der Vermieter z. B. die Wartung gemäß DIN 14676 an einen zuverlässigen und entsprechend nachweislich qualifizierten externen Fach-Dienstleister zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen überträgt, (etwa die Reinigung der Geräte, die Prüfung der Batterieversorgung, die Prüfung des Ansprechverhaltens oder die Störungsbeseitigung bei entsprechender Anzeige am Melder), die regelmäßige Betriebsüberwachung (z. B. die Funktionskontrolle durch Drücken des Testknopfes) aber dem Mieter überlässt.

Bezüglich der Umlagefähigkeit von Rauchwarnmelder-Betriebskosten hat der Mieter nur geringe Aussicht auf erfolgreiche Abwehr der Umlage durch entsprechende Klagen. Hierzu hat das Landgericht Magdeburg ein viel beachtetes Grundsatzurteil gesprochen, welches dies klarstellt (Urt. v. 27.09.2011 – 1 S 171/11). Kurz gefasst: Die durch den Vermieter organisierte Anmietung von Rauchwarnmeldern (nebst Einbau und Inbetriebnahme) sowie die Auslagen für regelmäßige Rauchwarnmelder- Wartungsleistungen im Sinne der DIN 14676 sind nach § 2, Ziff. 17 BetrKV umlagefähig, selbst dann, wenn der (alte) Mietvertrag nicht explizit solche Kosten für Rauchwarnmelder ausweist.