NRW: Fragen und Antworten für Immobilieneigentümer und Bauherren | Teil II

In Nordrhein-Westfalen trat am 1.April 2013 eine Gesetzesänderung in der Landesbauordnung in Kraft, die Eigentümern und Bauherren die Verpflichtung auferlegt, in jedem Haushalt einen Rauchwarnmelder zu installieren. § 49 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (kurz BauO NRW) ist mit Wirkung ab dem 1. April 2013 um einen Absatz 7 ergänzt worden, der folgenden Wortlaut hat:

  • Satz 1: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
  • Satz 2: Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
  • Satz 3: Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.
  • Satz4: Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

4. Sind Vermieter ab April 2013 aus der Haftung entlassen?

Soweit § 49 Abs.7 Satz4 LBO NRW regelt, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder der unmittelbare Besitzer sicherzustellen hat, darf daraus keineswegs geschlussfolgert werden, dass der Eigentümer nunmehr aus der Haftung entlassen ist.

Die Neuregelung in der Landesbauordnung gehört zum Bauordnungsrecht und fällt damit nach den Regelungen im Grundgesetz zwar in die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Das Mietrecht gehört allerdings als Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (kurz BGB) zur Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Und mehr noch: Gemäß Art. 31 GG bricht Bundesrecht das Landesrecht. Das bedeutet, das Bundesrecht gegenüber dem Landesrecht stets den Vorrang hat, wenn es dasselbe regelt. Deswegen ist es nicht denkbar, dass ein Landesgesetzgeber in die durch Bundesrecht abschließend geregelten Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern sowie in das Haftungsrecht des BGB eingreift und bundesgesetzlich begründete Pflichten- und Haftungsverhältnisse novelliert. Soweit hierbei § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW in Konflikt zu einer Bundesnorm steht, würde ein Gericht die neugefasste Landesvorschrift entweder verfassungskonform auslegen oder die Vorschrift als verfassungswidrig ansehen und sie ggf. dem Verfassungsgerichtshof vorlegen. Mit der landesgesetzlichen (Neu-) Regelung in § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW können Vermieter deshalb von vorneherein nicht vollständig aus der eigenen Haftung aufgrund des Mietrechts und des bundesgesetzlichen Haftungsrechts entlassen werden.

5. Allenfalls umgekehrt: Vermieter und Mieter haben neue Pflichten zu beachten

Allenfalls ist es vor dem Hintergrund des Art. 31 GG über die Regelung des § 823 Abs. 2 BGB denkbar, dass der Landesgesetzgeber durch sogenannte „Schutzgesetze“ ergänzende und eigenständige, zusätzliche Pflichten schafft. Sofern durch Landesrecht überhaupt in die Rechtsposition eines Mieters bzw. Pächters als unmittelbarem Besitzer eingegriffen werden kann, kann man allenfalls umgekehrt die Auffassung vertreten, dass § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW dem Eigentümer eine eigenständige Verpflichtung auferlegt, die neben den bisherigen Pflichten aus dem Bundesrecht tritt, bei deren Verletzung dem unmittelbaren Besitzer ggf. eine Mitschuld treffen kann.

Aufgrund dessen kann sich die Höhe des Haftungsanspruchs des Mieters gegen den Eigentümer wegen eines evt. Mitverschuldens verringern; etwa wenn dem Mieter entgegengehalten werden kann, dass er seine Pflichten zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder nicht nachgekommen ist.

Der Haftungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter aufgrund von Bundesrechts bleibt aber nach diesen Grundsätzen vollumfänglich bestehen.

Die neugefasste Vorschrift des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW jedoch dahingehend zu verstehen, wonach dem Mieter für die ständige Betriebsbereitschaft der in seiner Wohnung installierten Rauchwarnmelder eine Alleinverantwortung und Alleinhaftung durch die Landesbauordnung auferlegt worden ist, erscheint verfassungsrechtlich bedenklich.

6. Rauchwarnmelder und Verkehrssicherungspflicht

Zivilrechtliche Rechte und Pflichten des Eigentümers gegenüber dem Mieter, die sich nicht direkt aus dem Mietvertrag ergeben, folgen in erster Linie aus § 823 Abs. 1 BGB. Darin ist allgemein geregelt, dass derjenige, der vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, dem Verletzten zum Ersatz des entstehenden Schadens verpflichtet ist.

Ausgehend von der Frage, in welchem Verhalten bzw. Unterlassen eine solche Verletzungshandlung gesehen werden kann, haben die Gerichte den Grundsatz entwickelt, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, vorhält oder in sonstiger Weise hierfür verantwortlich ist, entsprechende Schutzmaßnahmen im Hinblick auf die Rechtsgüter anderer zu treffen hat. Dem Verursacher einer Gefahr trifft eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht, wenn sich die nahe liegende Möglichkeit einer Schädigung von Rechtsgütern anderer ergibt (Bundesgerichtshof, 6. Zivilsenat, Urt. v. 06.02.2007 – VI ZR 274/05).

Erfüllt er diese nicht und entsteht daraufhin einem anderen ein Schaden, der bei Erfüllung der Pflicht nicht entstanden wäre, hat er diesem nach § 823 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten.

Es stellt sich somit zunächst die Frage, wen bei einer Immobilie Verkehrssicherungspflichten treffen. Bei einer Wohn-Immobilie ist dies zunächst der Eigentümer, Vermieter und/oder Verwalter des Objektes. Häufig trifft die Verkehrssicherungspflicht nicht nur eine einzelne Person oder ein einzelnes Unternehmen. Bezugspunkt ist stets die Schaffung oder Beherrschung einer Gefahr, weswegen vielfach mehrere für ein und dieselbe Gefahrenquelle verantwortlich, also verkehrssicherungspflichtig sein können.

Welche Maßnahmen genau im Rahmen der Verkehrssicherung zu ergreifen sind, wird stets anhand der konkreten Gefahr des Einzelfalls bestimmt und daraus Art und Umfang der zu ergreifenden Sicherungsmaßnahmen abgeleitet. Solche Schutzmaßnahmen, zu denen der Verantwortliche verpflichtet sein kann, können sehr unterschiedlich sein. Generell lassen sich folgende Gruppen unterscheiden:

  • Maßnahmen zur unmittelbaren Beseitigung der Gefahr (z.B. Fällen eines kranken, umsturzgefährdeten Baums, Einbau von Sicherungen und Schutzschaltern etc.),
  • Maßnahmen, durch die potenziell gefährdete Personen von der Gefahrenquelle räumlich abgetrennt werden (Errichtung eines Zauns, Einbau von Spezialtüren, Bau einer Brüstung bei einem Dachgarten, Fangnetze etc.),
  • Gefahrenhinweise (z.B. Warnschilder, Warngeräte (z.B. Rauchwarnmelder, Gasleckagemelder, optische Warnanzeigen, Leuchttafeln etc.),
  • Maßnahmen zum unmittelbaren Schutz potentiell gefährdeter Personen (Helmpflicht etc.),
  • Ein Eigentümer bzw. Vermieter daher die Pflicht, die Bewohner des Hauses vor allen objektiv erkennbaren Gefahren rechtzeitig durch technisch geeignete, am Markt verfügbare und wirtschaftlich angemessene, mithin zumutbare Maßnahmen zu schützen.

Mit dem Aufkommen des technischen Gerätes „Rauchwarnmelder“ seit der Mitte der 1990er Jahre, sind zumutbare wirksame und kostengünstige Maßnahmen zur rechtzeitigen Branddetektion und Alarmierung von im Installationsraum anwesenden Personen verfügbar. Daher trifft den Wohnungseigentümer und damit auch jeden Vermieter die Verkehrssicherungspflicht, seinen Mieter vor einen Wohnungsbrand durch den Einbau von Rauchwarnmeldern zu schützen und vor dem ggf. entstehenden Brand rechtzeitig zu warnen, um dem Mieter die unverzügliche Flucht zu ermöglichen und zugleich sich selbst gegen Schadenersatzpflichten aus § 823 Abs. 1 BGB abzusichern.

Stattet der Eigentümer und Vermieter den Wohnraum mit Rauchwarnmeldern aus, haftet er im Weiteren aber auch für die Funktionstüchtigkeit des eingesetzten technischen Gerätes. Die entsprechende Wartungspflicht trifft zivilrechtlich also zunächst den Vermieter und Eigentümer. Allerdings ist es zulässig, eine solche Verkehrssicherungspflicht dem Mieter, vergleichbar mit dem Fall bei der Übertragung der Streupflicht, individualvertraglich zu delegieren. Folglich ist es fortan allein der Mieter, dem unmittelbar die Gefahrenabwehr obliegt und der dafür zu sorgen hat, dass niemand zu Schaden kommt. Voraussetzung für die Übertragung hierfür ist jedoch, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart wird. Die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen verkürzen sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten (vgl. zur Delegation der Streupflicht: Bundesgerichtshof, 6. Zivilsenat, Urt. v. 22.01.2008 – VI ZR 126/07).


In Teil III werden wir auf folgende Punkte eingehen:

  • Was heißt das praktisch vor und nach dem Stichtag des 31.03.2013?
  • Das „Outsourcing“ der Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten
  • Betriebskosten und Rauchwarnmelder