NRW: Fragen und Antworten für Immobilieneigentümer und Bauherren | Teil I

In Nordrhein-Westfalen trat am 1.April 2013 eine Gesetzesänderung in der Landesbauordnung in Kraft, die Eigentümern und Bauherren die Verpflichtung auferlegt, in jedem Haushalt einen Rauchwarnmelder zu installieren. § 49 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (kurz BauO NRW) ist mit Wirkung ab dem 1. April 2013 um einen Absatz 7 ergänzt worden, der folgenden Wortlaut hat:

  • Satz 1: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
  • Satz 2: Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
  • Satz 3: Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.
  • Satz4: Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

1. Welchen Hintergrund hat die Neuregelung?

Aus dem Gesetzgebungsverfahren lässt sich die Auffassung des Gesetzgebers entnehmen, dass die Gesamtausstattungsquote mit Rauchwarnmeldern im Wohnungsbestand von Nordrhein-Westfalen zu gering sei und die bisherigen und auf Freiwilligkeit beruhenden Maßnahmen nicht zu einem befriedigenden Ergebnis geführt haben. Der zuständige Minister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr, Minister Groschek, führte in der 1. Lesung des Gesetzentwurfes aus, dass im Jahre 2012 allein in den ersten elf Monaten bereits 52 Menschen aufgrund von Wohnungsbränden in Nordrhein-Westfalen ums Leben gekommen seien, die durch Rauchwarnmelder hätten gerettet werden können (als Film abrufbar unter: http://www.landtag.nrw.de/ portal/WWW/GB_II/II.2/Gesetzgebung/Aktuell/01_Aktuelle_Gesetzgebungsverfahren/ Rauchmelderpflicht/index.jsp).

2. Welche Änderungen sind mit der Neuregelung verbunden?

Die Neuregelung bietet einmal mehr Anlass, auf die gesetzlichen Anforderungen einzugehen, die auf Immobilieneigentümer und Bauherren zukommen.

Die Neuregelung unterscheidet zwischen Neubauten und bereits errichteten und genehmigten (Alt-) Bauten und führt als Stichtag den 31. März 2013 auf.

Die unmittelbare und sofort greifende gesetzliche Verpflichtung zur Erstausstattung von Rauchwarnmelder erstreckt sich zunächst nur auf Neubauten und trifft den Eigentümer/Bauherrn; wobei als Stichtag der 31. März 2013 gilt.

Für Altbauten wird den Eigentümern bis zum Ablauf des 31. Dezember 2016 eine Übergangsfrist eingeräumt. Bis dahin müssen alle Altbauten ähnlich den Regelungen in anderen Bundesländern gesetzlich verpflichtend mit Rauchwarnmeldern (erst-) ausgestattet werden.

Diese Neuregelung in Nordrhein-Westfalen entspricht bis hierhin dem bereits bekannten Gesetzesstand in anderen Bundesländern. Die meisten Fragen wirft jedoch § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW auf. Während die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Erstausstattung mit Rauchwarnmeldern dem Eigentümer/Bauherrn auferlegt wurde, wurde die Pflicht zur Wahrung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder dem unmittelbaren Besitzer auferlegt. In den meisten Fällen, insbesondere bei vermietetem Eigentum, dürfte dies der Mieter sein. Dies soll aber wiederrum nicht gelten, wenn der Eigentümer diese Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern bereits bis zum 31. März 2013 selbst übernommen hat.

3. Welche Rechtsfragen stellen sich?

Was bedeutet dies nun praktisch? Durch das Hin und Her von Pflichten für den Eigentümer einerseits und den unmittelbaren Besitzer andererseits mit einer weiteren Unterscheidung vor und nach dem Stichtag des 31. März 2013, fragt sich so mancher Immobilieneigentümer und Bauherr, was dies praktisch bedeutet? Was ist etwa im Fall von Zukäufen eines bereits bestehenden Immobilienbestandes nach dem 31. März 2013, wenn der Altbestand bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet ist, aber die eine oder andere Eigentumswohnung nun vor oder nach dem 31. März 2013 hinzugekauft wird? Ferner stellen sich Fragen in Bezug auf die mietrechtliche Umlagefähigkeit von Kosten für Rauchwarnmelder; sei es für den Kauf/die Miete oder für die Wartungskosten? Sind vom Eigentümer übernommene Wartungskosten auch dann auf die Mieter umlagefähig, wenn die Pflicht zur Wahrung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder nach neuer Rechtslage dem Mieter auferlegt wurde?

Viele Wohn- und Wohnungsbauunternehmen haben lange vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung den Einbau von Rauchwarnmeldern organisiert und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft sämtlicher in ihrem Immobilienbestand eingesetzter Rauchwarnmelder übernommen. In der Praxis tauchen nun gerade in diesen Fällen Fragen auf, mit welchen praktischen Auswirkungen diese Unternehmen aufgrund der neuen Gesetzeslage konfrontiert werden?

Der Landesgesetzgeber von Nordrhein-Westfalen hat mit seiner Stichtagsregelung zum 31. März 2013 und seiner Aufteilung der Verantwortlichkeit zwischen Eigentümer/Bauherrn und dem unmittelbaren Besitzer eine relativ komplizierte, ggf. auch eine unnötig komplizierte Konstruktion geschaffen. Bei den rechtlichen Aspekten der Neuregelungen des § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO NRW stellen sich zudem verfassungsrechtlich relevante Fragen.


In Teil II von insgesamt III, welcher am nächsten Freitag erscheint, werden wir auf folgende Fragen eingehen:

  • Sind Vermieter ab April 2013 aus der Haftung entlassen?
  • Vermieter und Mieter haben neue Pflichten zu beachten
  • Rauchwarnmelder und Verkehrssicherungspflicht